La pandemia COVID-19 tiene efectos directos en las relaciones contractuales continúas establecidas entre dos partes, como son los contratos de alquiler de local de negocio, ya que altera las circunstancias iniciales de forma considerable.

La pandemia supone una nueva situación que se puede definir de fuerza mayor, circunstancias que, por lo general, no se prevén en la regulación habitual de un contrato de arrendamiento.

Y, entendemos que concurre la fuerza mayor, dado que los efectos de la pandemia son totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en que se otorgó el contrato. Las partes establecieron sus acuerdos con base a las circunstancias existentes en el momento de la firma del contrato, y dichas circunstancias se han visto gravemente modificadas.

Actualmente son muchos los empresarios que tienen alquilado un local y que se encuentran ante la imposibilidad del pago de la renta inicialmente establecida, que les resulta gravosa o inasumible, debido las circunstancias limitativas de su actividad negocial.

Ante esta situación, se puede tratar de pactar un ajuste temporal de la renta e, incluso, la suspensión del contrato o su resolución.

Desde la aparición de la pandemia, se ha hecho más notoria la invocación de la cláusula rebus sic stantibus

Esta cláusula, que se ha de entender implícita en la contratación, tiene por objetivo equilibrar las prestaciones pactadas en el contrato en caso de verse alteradas por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles acaecidos posteriormente.

Si se dan circunstancias imprevisibles, con posterioridad a la firma del contrato, no siendo imputables a ninguna de las partes contratantes, que supongan un grave desequilibrio de pactos recíprocos establecidos en el contrato, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo establece un sistema de reequilibrio, conocido con el nombre de cláusula rebus sic stantibus, basado en el principio de buena fe previsto en los arts. 7 y 1258 del Código Civil.

Esta doctrina permite a la parte gravemente perjudicada por el desequilibrio originado por una causa de fuerza mayor imprevisible reducir, incluso anular, el desequilibrio producido por un riesgo no previsible, que, una vez aparecido, provoca que una de las partes se vea obligada a cumplir una prestación demasiado onerosa o irrazonablemente desproporcionada, dando lugar a la invocación de la modificación del contrato, e incluso, su resolución.

La cláusula rebus sic stantibus no está regulada legalmente en ninguna normativa en España, proviene de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que configura esta doctrina como un medio para restablecer el equilibrio entre las obligaciones recíprocas de los contratantes.

Las características de esta doctrina son las siguientes:

-Elaboración doctrinal y admisión por los tribunales.

-Aplicación restrictiva y cautelosa

-Requisitos para su aplicación:

  1. a) Alteración extraordinaria de las circunstancias por causas no previsibles.
  2. b) Desequilibrio grave e imprevisible, posterior al momento de perfección del contrato y no imputable a la voluntad o culpa de ninguna de las partes, de las obligaciones recíprocas establecidas inicialmente, que lleva a una parte a una excesiva onerosidad de las obligaciones que le conciernen o imposibilidad real de afrontar las mismas.

– Efectos, en principio no produce efectos resolutorios del contrato, sino modificativos, encaminados a equilibrar las obligaciones y prestaciones recíprocas de las partes contractuales, durante el tiempo que se den las circunstancias excepcionales que rompen el equilibrio contractual. Sin embargo, aunque la doctrina originaria del Tribunal Supremo negaba efectos resolutorios, rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, otorgándole solamente los modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones y en virtud del principio de conservación del negocio jurídico que debe tratar de garantizar el juez (SSTS, Sala de lo Civil, de 23 de abril de 1991, de 12 de noviembre de 2004), ha terminado reconociendo dichos efectos como último mecanismo cuando se produce una frustración del contrato. En este sentido, es muy ilustrativa la STS nº591/2014, de 14 de octubre.

Por este motivo, en las circunstancias actuales, debido a la pandemia COVID-19 la aplicación de la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sin stantibus resulta posible, siempre y cuando se den en el caso concreto los presupuestos jurídicos y requisitos expuestos anteriormente de forma que el arrendatario perjudicado por los efectos del Coronavirus podrá invocar la cláusula rebus para exigir la modificación o suspensión del contrato y, en el peor de los casos, incluso su resolución.

No debemos olvidar, no obstante, que existen otros mecanismos negociales o contractuales para ajustar el desequilibrio y que pueden ser eficaces.

En algunos contratos de arrendamiento de local de negocio se establece una renta variable en proporción a la facturación del negocio del arrendatario de tal forma que si se produce un desplome de la facturación del negocio el propio contrato reajusta las prestaciones.

En conclusión, dadas las circunstancias actuales cabe, más que nunca, la invocación de la cláusula rebus sic stantibus, de manera que, si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución provocando que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato o a las cláusulas pactadas inicialmente en el mismo, podrá pretender su revisión, y si ésta no es posible podría solicitar su resolución, la cual solo tendrá visos de ser estimada cuando pueda existir otra solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato.


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