Resumen sobre la limitación en las rentas (MietenWoG Bln –Mietendeckel)
El Parlamento de Berlín ha aprobado el 30.01.2020 la Ley sobre la congelación de los arrendamientos en el sector de la vivienda en Berlín (MietenWoG Bln), conocida como limitación a las rentas (Mietendeckel) cuya aplicación tiene lugar desde el pasado 23.02.2020.
La limitación del alquiler es una limitación general para cinco años
El núcleo de esta Ley es la limitación de derecho público de las rentas en Berlín para el periodo de cinco años. Por lo tanto, no se aplica a:
- VPO,
- Viviendas de alquiler controlado subvencionados con presupuestos públicos para renovación o mantenimiento,
- Residencias,
- Viviendas tuteladas,
- Así como todas las viviendas de nueva construcción desde principios de 2014 o superficies que no hayan sido utilizadas como vivienda en el pasado y se conviertan/haya convertido en vivienda habitable.
La Ley limita las subidas de renta para aproximadamente el 90% de todas las viviendas de alquiler en Berlín
Se va a congelar la renta de aproximadamente 1,5 Millones de viviendas de alquiler en Berlín al importe que tenían el 18 de junio de 2019. Esto se aplica para todos los contratos de arrendamiento que ya existían a esta fecha y que continúen vigentes con la entrada en vigor de esta Ley. Respecto a los contratos de alquiler celebrados después esta fecha se puede exigir la renta máxima pactada en la misma vivienda con anterioridad siempre que esta supere el límite máximo permitido en esta ley.
A partir del 2022 serán posibles ajustes de hasta el 1,3% anuales al alza.
Realquiler
En caso de que se realquile una vivienda tras la entrada en vigor de la Ley está prohibido por Ley aplicar una renta más alta a la congelada. En caso de que exista una renta congelada que sea superior al límite superior (tabla de rentas), el realquiler solo podrá realizarse con el límite superior de la renta. Sin embargo, en el caso de rentas con límite superior debe tenerse en cuenta el recargo para equipos modernos y renovación.
En el caso de viviendas, en las que la renta anterior era inferior a 5,02 Euro/m², se podrá aumentar en caso de realquiler en máximo 1 Euro hasta 5,02 Euro/m², si dispone de equipos modernos.
Para que existan equipos modernos, deben tener al menos dos de las siguientes características:
- Ascensor accesible sin barreras,
- Cocina equipada,
- Equipamiento del baño de alta calidad,
- Suelo de alta calidad en el mayor número de habitaciones,
- Valor de consumo energético inferior a 120 kWh/ (m² a).
Los derechos del inquilino son válidos sin solicitarlos
En un caso normal los inquilinos no tienen que hacer nada para que sus derechos tengan validez. Los arrendadores deben informar voluntariamente en el periodo de dos meses tras la entrada en vigor de esta Ley y tras la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento sobre sobre las circunstancias para el cálculo del límite superior de la renta. Con la entrada en vigor del límite de renta en principio está prohibido cobrar una renta más alta a la renta del día de referencia. Los inquilinos pueden comunicar los incumplimientos de los requisitos de la Ley sobre el alquiler de Berlín por parte del arrendador ante la oficina de vivienda de su distrito o dirigirse al servicio de asesoramiento de inquilinos del distrito para aclarar la manera de proceder.
Nueve meses tras la entrada en vigor será efectiva la prohibición sobre alquileres excesivos
La Ley establece que está prohibido un alquiler excesivo. Esta prohibición se aplicará transcurridos nueve meses tras la publicación de la Ley. Se entiende como renta excesiva aquella que supere más del 20% el límite de alquiler permitido teniendo en cuenta la zona residencial.
Tabla de rentas / Límite máximo de alquiler
La tabla de rentas establece que el importe neto sin calefacción dependiendo de la antigüedad y equipamiento de una vivienda. El límite máximo puede aumentarse en caso de reformas en máximo 1 Euro/m² (véase reformas). En caso de reducción de alquileres excesivos en relaciones arrendaticias existentes se debe tener en cuenta los descuentos o recargos de la zona residencial.
| Primera ocupación de la vivienda y equipamiento | Alquiler por m² |
| hasta 1918 con calefacción central y con baño d | 6,45 euro |
| hasta 1918 con calefacción central o con baño | 5,00 euro |
| hasta 1918 sin calefacción central y sin baño | 3,92 euro |
| 1919 hasta 1949 con calefacción central y baño | 6,27 euro |
| 1919 hasta 1949 con calefacción central o con baño | 5,22 euro |
| 1919 hasta 1949 sin calefacción central y sin baño | 4,59 euro |
| 1950 hasta 1964 con calefacción central y con baño | 6,08 euro |
| 1950 hasta 1964 con calefacción central o baño | 5,62 euro |
| 1965 hasta 1972 con calefacción central y baño | 5,95 euro |
| 1973 hasta 1990 con calefacción central y baño | 6,04 euro |
| 1991 hasta 2002 con calefacción central y baño | 8,13 euro |
| 2003 hasta 2013 con calefacción central y baño | 9,80 euro |
En cuanto a viviendas con una equipación más moderna, el importe aumentará en 1,00 Euro. Estamos ante una equipación moderna cuando concurran al menos tres de las siguientes características:
- Ascensor accesible sin barreras,
- Cocina equipada,
- Equipamiento del baño de alta calidad,
- Suelo de alta calidad en el mayor número de habitaciones,
- Valor de consumo energético inferior a 120 kWh/ (m² a).
En cuanto a las viviendas situadas en zonas residenciales simples debe tenerse en cuenta a la hora de calcular el límite superior de alquiler un descuento de 0,28 EURO, en cuanto a las viviendas en zonas residenciales medias la reducción será de 0.09 EURO y para las viviendas en zona residencial buena, se tendrá en cuenta un recargo de 0,74 EURO (Se va a publicar una clasificación de zonas).
Gastos de renovación pueden repercutirse en el alquiler hasta un máximo de 1€/m²
En caso de determinadas renovaciones está permitido la contribución sobre el alquiler siempre y cuando no se aumente el alquiler más de 1,00 €/ m². El límite se aplica también a los casos de repetidas renovaciones en el periodo de validez de la Ley.
Regulación sobre casos extremos protegen al arrendador ante pérdidas permanentes
Se podrán autorizar aumentos de alquiler para los casos de dificultades económicas de los propietarios cuando sea necesario para minimizar riesgos substanciales y pérdidas permanentes. El aumento de alquiler autorizado por encima del límite superior deberá amortiguarse mediante subvenciones para el alquiler. La subvención para el alquiler deberá corresponder como mucho el importe del límite superior del alquiler.
Las infracciones por parte del arrendador frente a los requisitos de la Ley berlinesa sobre alquileres pueden ser sancionado por infracción con multas de hasta 500.000 €.
Jaime Alvarez de Leon
Socio Director Alezes Abogados Berlín
Fuente: https://mietendeckel.berlin.de/
Estado: 23.02.2020
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